卸下重担一身“轻”装，王健林携万达再战香江

本文来源：时代周报作者：赵佳琪

不出意外的话，2022年上半年，阔别香江的王健林将再次回到这里，为他呕心沥血多年打造的轻资产成果敲响上市的钟声。

从夏天到秋天，短短4个月时间，珠海万达商管已经进入了赴港IPO的实质阶段。

2021年10月21日，珠海万达商业管理集团股份有限公司（以下称“珠海万达商管”）于港交所披露招股书。中信证券、摩根大通及瑞信为其联席保荐人，总股本72.47亿股，珠海万达商管的招股书虽未具体公布每股的价格，但据业内推测，公司估值可能超过2000亿元。

IPG中国首席经济学家柏文喜告诉时代周报记者，以轻资产模式谋求港股上市，以万达的行业地位、公司体量及成长性，应该会获得较高的估值，至少不会逊于近期上市的那些物管公司。

据招股书披露，大连万达商业、珠海万赢、银川万达分别持有珠海万达商管69.99%、8.83%、0.01%股权。而大连万达商业又持有珠海万赢、银川万达100%股权，故大连万达商业合计持有公司78.83%股权，为最大股东。

此番重回迷人的维多利亚湾，珠海万达商管似乎与之前一样，却又很不一样。虽实控人未变，但经营路径却发生改变，一个完全“轻”的平台，又将在这里创造怎样的名场面？

“轻”装上阵

虽然是老熟人，但距离万达商管上次告别港交所，已是五年。

2014年12月23日，万达商管的前身万达商业登陆港交所，以313亿港元的募资总额成为当年港股规模最大的IPO。但彼时，万达商业股价低迷，王健林无法忍受资本市场的低估，上市不到两年，2016年9月，宣布退市。

王健林，带领万达商业转战A股，同时进行轻重资产之间的腾挪，并将名字更改为万达商管集团，全面进行“轻资产化”的商业管理运营。然而尽管为上市做了诸多准备，但万达商管在A股的排队，还是持续了5年之久。

终于，2021年3月，万达商管宣布从A股IPO队伍中撤离，并于撤离的前一日成立了本次赴港IPO的主体——珠海万达商管，再度谋求港股市场。

这一次的王健林，可谓踌躇满志。在准备上市的过程中，通过一系列资产腾挪、人员架构等的调整，将珠海万达商管变的更“轻”。

招股书显示，珠海万达商管与大连万达商业在今年3-4月，共进行了29个项目的股权交易，包括广州新塘万达商管、武汉盘龙城万达商管、上海万达茂乐园等，均为重资产项目。交易完成后，这29个项目由大连万达商业持有，万达商管负责进行商业运营。资产腾挪后的珠海万达商管，已经完全变成了一个轻资产平台。

“轻资产模式ROE高、现金流好、成长速度快，比较容易受市场的追捧，目前正好也是资本市场的风口。”柏文喜告诉时代周报记者。

招股书显示，珠海万达商管为中国最大的商业运营服务提供商，也是行业中科技驱动的商业管理和数字化运营的先驱，主要专注于商业广场。数据显示，截至2021年上半年底，珠海万达商管管理380个商业广场，在管建筑面积达5420万平方米。

从2015年以来，万达就开始采用轻资产的运营模式，向独立第三方持有的商业广场提供商业运营服务。招股书显示，在轻资产运营模式下，万达不需要投入大量的资金以取得商业广场的土地使用权及建筑物产权。其创新的租赁运营模式以及轻资产委托管理模式皆有助于企业以高效的方式拓展项目，进而持续扩大业务规模。

这让珠海万达商管拥有强大的外拓能力。截至2021年上半年，其有162个储备项目，包括133个独立第三方项目。与此同时，独立第三方商业广场数量也在逐年增加，2018年至2020年以及2021年6月30日，分别为42个、71个、98个及106个，占在管商业广场数量的15.0%、22.0%、26.6%及27.9%。

目前，珠海万达商管的轻资产模式主要是租赁运营（收益分成型）模式及委托管理模式。

这其中，来自委托管理模式的收入占珠海万达商管总收入的大头。2018年、2019年、2020年以及2021年6月30日止六个月，珠海万达商管来自委托管理模式的收入分别占总收入的87.9%、79.1%、51.4%、62.5%。

香颂资本董事沈萌认为，内房企重回港股首先需要获得中国证监会的批复，因此万达能够走到这一步，可以看作是政策层面支持万达商管赴港上市。同时，万达商管重回港股，意味着万达需要开辟新的融资渠道，而A股在宏观调控的严格监管下，难以实现其顺利上市的目标，“万达此前有过H股上市经验，此番回港预期应该较为顺利。”

“轻”的价值

王健林一直以来的理想，是靠“轻资产”赚钱。把资产做轻，把利润做实，他将这定义为万达的护城河计划。

如今，这个“轻”的平台即将接受投资人的检视，未来效果如何尚不得知，但从刚刚披露的招股书来看，效果极佳。

招股书数据显示，2018年至2020年，珠海万达商管在管商业广场（不包括停车位）平均出租率为98.8%。进驻万达广场的线下商户超过8万家，在线商户超过6.6万家，合作品牌合计超过1.9万个，核心品牌超过2000个。

根据弗若斯特沙利文的资料，珠海万达商管在众多商业运营服务提供商中，如按在管建筑面积计算，在全球以及中国皆排名第一。

强劲的出租率使得珠海万达商管在收入上有着不错的表现，整体呈现增长态势。2018年至2020年及2021年上半年，珠海万达商管收入分别为110.23亿元、134.37亿元、171.96亿元和106.36亿元；期内核心溢利17.51亿元、12.70亿元、11.76亿元和20.65亿元。

针对营收的增加，珠海万达商管解释为主要由其业务扩张导致的在管商业广场及在管建筑面积增加所推动。数据显示，珠海万达商管的在管建筑面积由2018年年底的4150万平方米增加至2021年6月30日的5420万平方米，增长幅度达30.6％。

目前，珠海万达商管的收入主要有物业管理服务、商业管理服务和增值服务三种来源。而物业管理服务为其业绩贡献了主要力量，2021年上半年，珠海万达商管来自商业管理服务的收入为33.56亿元，来自物业管理服务的收入为45.42亿元，来自增值服务的收入为27.38亿元，分别占比31.55%、42.70%、25.74%。

同时，相较于一二线城市，珠海万达商管一直以来深耕于三、四线城市，2018年至2020年以及2021年上半年，来自三、四线城市收入占比分别为47.7％、50.6％、56.6％、57.2％和56.1％。

除了数据变得更好之外，投资人的认可是珠海万达商管回港的最大底气。在长达400多页的招股书中，珠海万达商管单投资者就占了3页，从腾讯、蚂蚁金服到中信资本、星匠、碧桂园服务、合众人寿等，共22位投资者均是各行业的头部。根据招股书，珠海万达商管上市前融达到近60亿美元。其中，仅PAG一家就投资28亿美元（合计人民币约为178.84亿元）。

新平台新业务模式，珠海万达商管将如何在港股讲好自己的故事，一起拭目以待。