房地产行业渐趋理性 商办市场持续复苏

　　种种迹象显示，房地产市场告别了快速上涨，正逐渐趋于理性。“自央行提出‘两个维护’后，监管层接连发声，房地产信贷环境回暖，按揭端有放松迹象。但考虑到房地产税试点进入实操阶段，市场探底过程中，观望情绪尚未消除。”专家日前在接受中国经济时报记者采访时表示。

　　住宅市场会逐渐趋于稳定

　　根据国家统计局最新发布数据，1—10月份，全国房地产开发投资124934亿元，同比增长7.2%；比2019年1—10月份增长14.0%，两年平均增长6.8%。其中，住宅投资94327亿元，增长9.3%。从商品房销售和待售情况来看，1—10月份，商品房销售面积143041万平方米，同比增长7.3%；比2019年1—10月份增长7.3%，两年平均增长3.6%。其中，住宅销售面积增长7.1%，办公楼销售面积增长2.4%，商业营业用房销售面积下降0.6%。商品房销售额147185亿元，增长11.8%；比2019年1—10月份增长18.3%，两年平均增长8.8%。其中，住宅销售额增长12.7%，办公楼销售额下降1.6%，商业营业用房销售额下降0.6%。10月份，房地产开发景气指数为100.62。

　　中国人民银行、银保监会近日分别召开党委会议，两次会议内容均提及房地产。央行表示，要维护房地产市场平稳健康发展。此外，要坚持稳健的货币政策，做好跨周期设计，统筹考虑今明两年政策衔接，更好支持消费投资恢复，抑制价格过快上涨，促进经济社会高质量发展。银保监会则强调，要稳地价、稳房价、稳预期，遏制房地产金融化泡沫化倾向，健全房地产调控长效机制，促进房地产业稳定健康发展。

　　易居企业集团CEO丁祖昱对中国经济时报记者表示，自央行对房地产市场提出“两个维护”，10月首次单独公布了月度个人住房贷款余额情况，释放房贷政策回暖的信号。数据显示，全国个人住房贷款增加3481亿元，较9月多增1013亿元，结束了连续5个月的环比少增的状态。此外，10月，全国首套房贷平均利率今年以来首次环比下降。预计全国首套房贷平均利率或将继续小幅下调，以带动刚需群体入市。

　　从市场端来看，新房、二手房成交降幅趋缓，但仍处于探底过程中，市场观望情绪浓厚。银保监会提出遏制房地产金融化泡沫化倾向。这意味着，严守不发生系统性金融风险仍然是政策底线。结合信贷已开始出现拐点，并考虑房地产市场稳定发展，央行明确保持房地产信贷平稳有序投放，预计房企融资端有望“触底回升”。丁祖昱认为，待房地产税试点正式落地后，市场走向会趋于稳定。

　　商业地产市场持续恢复

　　目前，各大城市商办市场正在从疫情的影响中恢复，2021年经济大环境较去年明显改善，办公需求大幅提升。易居研究报告数据显示，2021年三季度，大宗市场持续升温，总成交金额达917.5亿元同比大幅提升，全国性整体资产包交易为主导，京沪延续大宗热点城市的趋势不变；细分业态维度上，工业/物流成交增幅居首，综合体总成交金额最高。综合前三个季度看，办公依然为大宗主力业态，占比为总成交金额的45%，其资产证券化保持活跃，多笔大额CMBS发行成功。

　　丁祖昱告诉记者，整体来看，前三个季度，全国大宗成交总额已超1900亿元，逼近2020年全年成交总额，预计至年末相对同期有不小增幅。金融业将继续为收购方主力，积极投资布局具有稳定收益和新形势下具有高性价比的资产为此轮特点。房地产企业在融资难的大环境下成为最为频繁的大宗出售方，房企之间的资产流动性也较以往更大，预计未来将有更多的优质资产加入。

　　有关专家对记者表示，房地产发展与交通密不可分，交通的改善和经济复苏又会带来酒店和旅游地产的复苏。“这些年城市交通的不断发展、扩充和建设，为大交通商业的开发和运营带来了巨大的价值空间。”第一太平戴维斯华东区策略顾问部主管、高级董事朱锋表示。

　　今年中国酒店投资市场强劲复苏，并领跑亚太地区。据仲量联行统计，2021年1月—9月，亚太区酒店投资交易总计已达63.4亿美元，市场已录得127笔投资交易，在整个亚太区，2021年的酒店投资活动主要集中在中国、日本和澳大利亚，迄今为止，这三个国家的投资额占据了亚太区投资总额的67%。中国是当前亚太区最为活跃的投资市场，今年1—9月的酒店投资交易额高达15亿美元(约合人民币97亿元)，一举超越传统交易大国日本，引领亚太区市场的复苏。预计今年中国大陆的成交额将达20亿美元(约合人民币129亿元)，直追疫情前水平。

　　“受益于强劲的需求增长和良好的长期基本面，亚太区的酒店市场呈现复苏迹象，特别是中国市场表现亮眼，预计2022年这一势头将进一步增强。虽然疫情还将持续影响酒店行业的发展和资本配置策略，但随着买家继续在亚太地区寻找机会，投资者对该领域保有长期信心。”仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部高级副总裁陈玲玮对记者表示。

（文章来源：中国经济时报）